摘要：“智慧園區(qū)”并不是什么稀有名詞了，很多人在說起“智慧園區(qū)”時大致分為兩派，一為“保守派”：園區(qū)還沒解決基本招商引資、空置率高等問題，智慧改造為時尚早；一為“激進(jìn)派”：認(rèn)為要實現(xiàn)智慧園區(qū)，對高新科技、各種物聯(lián)設(shè)備投入就必不可少。

文章來源：江蘇園區(qū)

文章標(biāo)簽：【智慧園區(qū)】【智慧園區(qū)數(shù)字化】【電源及環(huán)境監(jiān)控】【能源管理系統(tǒng)】【智能運維】【數(shù)據(jù)采集】【設(shè)備設(shè)施數(shù)字化】

“智慧園區(qū)”并不是什么稀有名詞了，很多人在說起“智慧園區(qū)”時大致分為兩派，一為“保守派”：園區(qū)還沒解決基本招商引資、空置率高等問題，智慧改造為時尚早；一為“激進(jìn)派”：認(rèn)為要實現(xiàn)智慧園區(qū)，對高新科技、各種物聯(lián)設(shè)備投入就必不可少。

同為園區(qū)從業(yè)者，卻對“智慧園區(qū)”的理解千差萬別。但是歸根到底，無論激進(jìn)還是保守，能落地的才是好的。而所謂“落地”，其實蘊含了“痛點識別——階段性推進(jìn)——逐個突破”這樣一整套邏輯思維框架。

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“智慧園區(qū)”概念

“融合新一代信息與通信技術(shù)，具備廣泛信息采集、智能事務(wù)處理和豐富的服務(wù)提供能力”；

“實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)及時、互動、整合的信息感知、傳遞和處理”；

“以提高園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚能力、企業(yè)經(jīng)濟(jì)競爭力、園區(qū)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)的先進(jìn)園區(qū)發(fā)展理念?！?/span>

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這些概念放之四海皆準(zhǔn)，但大而空洞，很難從中提取方法論和操作步驟，具體實施起來就見仁見智，大相徑庭。園區(qū)智慧建設(shè)、智能化升級，是一盤很大的生意。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年，國內(nèi)對智慧園區(qū)的年投入超1000億人民幣，新啟動項目近400個。為了招商和政府基金，各式各樣的創(chuàng)意園區(qū)、科技園區(qū)、產(chǎn)城、物流倉儲園等都打著“智慧”旗號層出不窮，魚龍混雜，實則可能僅僅是裝了幾個攝像頭，門口放一塊大屏，上了一套OA系統(tǒng)，噱頭滿滿但肚腩空空，名不符實，與想象中用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)革新產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相去甚遠(yuǎn)。

由此可見，要想真正落地智慧園區(qū)建設(shè)，就需結(jié)合園區(qū)實際情況，打造一個適合自身、適合園區(qū)內(nèi)企業(yè)和人群的智慧體系。在此之前，首先應(yīng)細(xì)致盤點園區(qū)項目情況，了解自身在園區(qū)管理運營服務(wù)等方面存在的各類缺陷，明白入駐企業(yè)真正的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用需求，進(jìn)行相應(yīng)“痛點識別”。

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痛點識別

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園區(qū)行業(yè)新趨勢

隨著國家推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量下半場。園區(qū)運營商逐漸從原來以售為主、注重現(xiàn)金流的短平快粗放模式，向持有租賃、注重效率的精細(xì)化運營模式轉(zhuǎn)變。越來越多的玩家涌入園區(qū)這樣一種成熟的傳統(tǒng)商辦業(yè)態(tài)，競爭愈演愈烈，園區(qū)運營也被挖掘出了很多新鮮的玩法。

同時，2015年開始的“雙創(chuàng)”浪潮，催生了大量創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)，對于辦公用地的需求增加，而這種需求又日趨復(fù)雜，客觀上要求園區(qū)運營方提高管理和服務(wù)能力，特別是在園區(qū)運營過程中，注重引入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。

2

互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用局限性

然而，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的大潮雖已席卷各行各業(yè)，成為基礎(chǔ)設(shè)施，但其在園區(qū)商辦領(lǐng)域的利用率還處于相對較低的水平；政府、管委會、園區(qū)運營方、入駐企業(yè)、企業(yè)員工，涉及的角色復(fù)雜，但彼此之間基本割裂，營收也僅局限于租金物業(yè)水電，其中的增量價值沒有被充分挖掘；數(shù)據(jù)價值逐漸被重視，但數(shù)據(jù)仍然是封閉的孤島，沒有打通形成協(xié)同效應(yīng)，政府、管理方監(jiān)管困難，企業(yè)也得不到相應(yīng)的幫助。

而從宏觀上看，中國地區(qū)、城市發(fā)展不均衡，承載著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動職能的園區(qū)發(fā)展也是如此。長三角、粵港澳、京津冀等城市群園區(qū)發(fā)展迅速，在科技創(chuàng)新、智慧改造上一路領(lǐng)先，廣大中西部地區(qū)園區(qū)建設(shè)大多還停留在非常傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)的程度。

歸根究底，是截止2018年，園區(qū)運營商大多仍沉浸于簡單粗放的租售模式，以智慧園區(qū)、增值服務(wù)為代表的產(chǎn)業(yè)運營體系缺乏自己的應(yīng)用市場，具體主要表現(xiàn)在以下方面：

1、管理難

效率低下、粗放易錯、運營成本高

傳統(tǒng)園區(qū)的人工管理方式不僅效率低下，而且容易出錯。例如最簡單的租金賬單，園區(qū)管理人員月初找到每個入駐企業(yè)的合同，根據(jù)合同打印出紙質(zhì)賬單，再一家一家送達(dá)仍然是主流的管理模式。遇上遲交產(chǎn)生的滯納金，每月水電費用的變動，不僅有大量重復(fù)性勞動，人工計算出錯也很難避免。

2、關(guān)系弱

園區(qū)和企業(yè)之間僅是“租客”和“房東”的弱聯(lián)系

中國的園區(qū)經(jīng)濟(jì)只有二、三十年的歷史，大家習(xí)慣于業(yè)主-租客的二元關(guān)系，即較為簡單的租賃模式。這種關(guān)系，容易讓資產(chǎn)持有方陷入“躺著賺錢”的假象中。只要園區(qū)行業(yè)不出現(xiàn)明顯下滑趨勢，各類入園企業(yè)急需的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，很難得到應(yīng)有的重視。

而本身“租賃”的單一關(guān)系也限制了園區(qū)運營的場景和頻次，從而導(dǎo)致沒有觸達(dá)，沒有觸達(dá)就沒有轉(zhuǎn)化，企業(yè)和員工每天在園區(qū)待8小時，輕輕地來、悄悄地走，除非有外界的強(qiáng)烈刺激，否則“智慧園區(qū)”這類再巨大的金礦基本只是路邊的風(fēng)景。

3、盈利手段單一

園區(qū)收入局限于租金、物業(yè)費、水電煤

同理，由于園區(qū)和企業(yè)之間的弱關(guān)系，導(dǎo)致園區(qū)收入只能居于“業(yè)主-租客”的單一場景。要想“開源”，挖掘產(chǎn)業(yè)的增量價值，必須創(chuàng)造新的場景。

而要創(chuàng)造新場景，園區(qū)運營方就要突破“地主收租”思維，認(rèn)識到園區(qū)是“產(chǎn)業(yè)”的集群，更深一層，本質(zhì)上是特定“人”的聚集，即人群。

而不同人群有不同的職能和訴求，新的場景必須圍繞“人群”的活動，用技術(shù)手段全面感知不同人群的需求，形成智慧的泛在信息源，實現(xiàn)泛在信息之間的無縫連接，并引導(dǎo)它們協(xié)同聯(lián)動，從而精準(zhǔn)化地提供服務(wù)，構(gòu)建能夠內(nèi)生發(fā)展的園區(qū)小型生態(tài)。

4、數(shù)據(jù)沒有沉淀

基本是臨時性、單維度數(shù)據(jù)，無法有效挖掘分析

所有的智能化都基于數(shù)字化，這基本上是“智慧”的門檻。傳統(tǒng)口口相傳，經(jīng)驗至上的管理辦法如果不進(jìn)行數(shù)字沉淀，是沒有辦法做到標(biāo)準(zhǔn)化管理的，更別說分析決策了。而同時，數(shù)據(jù)不進(jìn)行有效管理和儲存，其留存、安全、信息傳遞都會產(chǎn)生一系列問題。

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階段性推進(jìn)

智慧園區(qū)對愈發(fā)追求產(chǎn)業(yè)運營的園區(qū)行業(yè)，無疑是巨大的福音，但建設(shè)是個很大的工程，如果不抓大放小單點突破，就會費時費力抓瞎失焦，只有清楚自身痛點，熟悉園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營功過得失，才能有針對性的建設(shè)。

智慧園區(qū)建設(shè)本身不是一蹴而就的，應(yīng)該分階段來。園區(qū)智慧化發(fā)展，主要包含了下面3階段：信息化——互聯(lián)化——生態(tài)化。

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信息化

很多人覺得信息化是上世紀(jì)老掉牙的命題。然而，接觸到的眾多園區(qū)來看，很多連信息化的門都還沒摸到。所謂“信息化”，并非簡單上個OA系統(tǒng)就是信息化，數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)在線化、溝通移動化，讓信息在各個組織和場景之間有序流動，都應(yīng)涵蓋在信息化的范疇里。

因此，信息化是第一階段，是“智慧”的基礎(chǔ)，是骨架和肌肉。信息化本質(zhì)上是對數(shù)據(jù)的處理，而任何數(shù)據(jù)處理，包括吹得很玄乎的不少所謂“大數(shù)據(jù)”，其實都可以簡單歸結(jié)為以下幾個步驟：數(shù)據(jù)采集-數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)化建模-數(shù)據(jù)展現(xiàn)，也就是俗稱的“數(shù)據(jù)挖掘”。

對應(yīng)到智慧園區(qū)上，核心解決方案就是：

1、數(shù)據(jù)采集：采用信息管理系統(tǒng)、IoT、一卡通、園區(qū)服務(wù)、C端應(yīng)用、爬蟲等入口和技術(shù)手段全面采集內(nèi)外信息。但需要注意的是，這些數(shù)據(jù)應(yīng)是一體化的，至少是打通的，可以在不同系統(tǒng)中互相關(guān)聯(lián)的；

2、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)化建模：使用建構(gòu)在統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺上的專業(yè)系統(tǒng)對采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化、分類、計算、關(guān)聯(lián)建模、聚類等處理，從而進(jìn)行分析、決策和預(yù)測。這是數(shù)據(jù)處理中最重要的一步，必須有專業(yè)的技術(shù)手段和行業(yè)經(jīng)驗。

為什么需要行業(yè)經(jīng)驗？俗話說“專業(yè)人做專業(yè)事”，智慧園區(qū)系統(tǒng)是專業(yè)管理系統(tǒng)，行業(yè)屬性很強(qiáng)。比如我們之前研究過一個園區(qū)項目，一房一價，智能調(diào)價。當(dāng)然可以用機(jī)器學(xué)習(xí)不斷優(yōu)化模型，但這么多參數(shù)的調(diào)優(yōu)與市場反映之間的關(guān)系很微妙，沒有對行業(yè)的理解是很難落地使用的。

3、數(shù)據(jù)展現(xiàn)：在不同場景下、根據(jù)不同人群、權(quán)限展現(xiàn)不同數(shù)據(jù)。對于園區(qū)來說，除了常規(guī)終端外，大屏、甚至AR、VR等新技術(shù)實現(xiàn)的展現(xiàn)手段，逐漸成為實時監(jiān)控、安全防范、園區(qū)風(fēng)貌傳達(dá)、政府參觀展現(xiàn)等的重要手段。

安全也是信息化繞不開的一個命題，它有兩層含義：技術(shù)層面的安全和工程層面的安全。技術(shù)層面話題很大，這里不作贅述，單說工程層面。

工程層面的信息安全，與園區(qū)的智慧規(guī)劃、實施落地和后期管理都有關(guān)系，尤其是當(dāng)選擇一些第三方開發(fā)商或產(chǎn)品時，識別他們的產(chǎn)品架構(gòu)和商業(yè)模式就很重要。園區(qū)以及入駐企業(yè)的數(shù)據(jù)是園區(qū)的核心資產(chǎn)，誰都不希望外流。

2

互聯(lián)化

當(dāng)有了骨架和肌肉，要盤活機(jī)體，需要血液和神經(jīng)系統(tǒng)，這就是智慧園區(qū)建設(shè)的第二個階段，通過互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)串聯(lián)起各個角色，在不同的場景下提供不同的服務(wù)。

現(xiàn)代的園區(qū)，特別是一些頭部園區(qū)，伴隨著產(chǎn)業(yè)集群生長和綜合配套完善，園區(qū)運營從單一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)慢慢向宜居宜業(yè)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)、城鎮(zhèn)社區(qū)等經(jīng)營轉(zhuǎn)變，在第一階段信息化建設(shè)基礎(chǔ)上，強(qiáng)化與園區(qū)產(chǎn)業(yè)的互動是一個必然趨勢。

首先是面向政府，“智慧城市”建設(shè)是“十三五”國家規(guī)劃的一個重點，而智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)又是重中之重。其中政府管委會關(guān)心的產(chǎn)業(yè)格局、納稅提升、人才建設(shè)、生產(chǎn)安全、輿情監(jiān)測等，是園區(qū)管理的必要因素。這些建設(shè)能夠幫助政府大大降低管理成本，提高管理效率，反過來更容易獲得當(dāng)?shù)毓芪瘯囊龑?dǎo)和支持。

其次，加強(qiáng)園區(qū)和企業(yè)之間的鏈接。首要需解決信息不對稱問題，當(dāng)信息在不同角色間自由流動時，就能產(chǎn)生需求的匹配，創(chuàng)造出新的價值增長點，使產(chǎn)業(yè)鏈更加牢固和靈活。而園區(qū)的聚集效應(yīng)本身就解決了“距離”的問題，“信息”和“距離”都被解決，服務(wù)就能做到點到點，響應(yīng)速度和服務(wù)質(zhì)量都會得到提升。

3

生態(tài)化

前面兩階段，解決的基本還是園區(qū)自上而下的管理服務(wù)問題，當(dāng)園區(qū)的城鎮(zhèn)社區(qū)化運營屬性越來越強(qiáng)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開始聚集時，就需要謀求內(nèi)生發(fā)展，園區(qū)需要打造一個平臺，對內(nèi)是一個合作協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)，對外有開放統(tǒng)一的接口和品牌輸出，既能引導(dǎo)資源的有效流動，又能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，聚集人才和知識，進(jìn)而提升供應(yīng)鏈效率。

通過規(guī)則引導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容和服務(wù)，激活企業(yè)間的交流和合作，挖掘更多產(chǎn)業(yè)鏈上的需求，從而有針對性配套服務(wù)并引導(dǎo)資源有效配置。這樣的園區(qū)是能夠進(jìn)行“思考”和自我迭代進(jìn)化的，就好像大腦，是第三階段。

當(dāng)然，以上三個階段并非完全獨立，事實上，他們互相關(guān)聯(lián)互相影響，在智慧園區(qū)建設(shè)過程中往往又互有重疊。但其中信息化仍然是基礎(chǔ)，原因前面也說過，沒有數(shù)據(jù)沉淀一切都無從談起。

園區(qū)行業(yè)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)到新興、從單一到綜合、從租賃到服務(wù)、從分散到融合的轉(zhuǎn)變過程，其中技術(shù)必定發(fā)揮著重要推手作用。作為堅定不移的“技術(shù)派”，相信無論大小與否，智慧園區(qū)一定是未來趨勢，也是每個園區(qū)在轉(zhuǎn)型升級、應(yīng)對生存問題，要細(xì)致考慮的問題。

但同樣，揠苗助長過猶不及，智慧建設(shè)一定要結(jié)合自身園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建、資金鏈周轉(zhuǎn)、客戶服務(wù)需求的情況逐步推進(jìn)，每一步都踩實了才走得穩(wěn)，才能避免花冤枉錢或智慧園區(qū)成為噱頭。

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